Prvi otvoreni investicijski fond za komercijalne nekretnine, InterCapital Real Estate Fund Alfa dobio je zeleno svjetlo regulatora. Hrvatska agencija za nadzor financijskih usluga (Hanfa) odobrila im je rad kao alternativnom investicijskom fondu s privatnom ponudom.
Fond će ulagati u prvoklasne komercijalne nekretnine diljem Hrvatske i Slovenije – trgovačke centre, hotele, uredske zgrade i logističke centre. Iz fonda su nam kazali kako su u inicijalnoj fazi većina investitora bili fizičke osobe, no za njih nema preferencija između pravnih i fizičkih osoba. Za kvalificirane ulagatelje minimalna uplata iznosi 53 tisuće eura.
“Kako fond bude rastao, planiramo otvoriti prostor i za institucionalne investitore. Naš cilj je osigurati godišnji neto prinos od osam do devet posto nakon naknada’’, poručili su investicijskog fonda.
Prihod kroz rast
Tih osam do devet posto odnosi se na nominalni prinos, a kada se tome pribroji inflacija, investitore mame s povratom od četiri do pet posto, “što je vrlo blizu povratu na dionice, no bez volatilnosti koje dionice nose”. “Dakle, nešto bolje od prinosa na najam stanova, ali bez one silne gnjavaže koje najam stanova nosi za investitora”, ističe Andrej Erjavec, direktor InterCapital HICP-a, društva koje upravlja InterCapital Real Estate Fund Alfa.
U narednim godinama planiraju akvizirati i upravljati portfeljem od najmanje 500 milijuna eura, poručili su iz InterCapitala. Dok su se drugi nekretninski fondovi u Hrvatskoj dosad bavili razvojem nekretnina, njihov će, napominju, biti usmjeren na odabir i upravljanje prvoklasnim prihodovnim nekretninama. Tako će se i prihodi ostvarivati prvenstveno kroz rast najamnine te, manjim dijelom, i kroz dugoročni rast vrijednosti tih nekretnina.
Osnivanje prvog takvog fonda u Hrvatskoj slijedi trendove u brojnim europskim zemljama poput Poljske, Češke, Slovenije i Slovačke gdje se pokazalo da nekretninski fondovi osiguravaju stabilne i dugoročne prinose ulagateljima, značajno veće od stope inflacije i prinosa na državne obveznice. Od 2027. godine fond će omogućiti investitorima da prodaju svoje udjele, do 20 posto vrijednosti fonda godišnje, čime im se osigurava likvidnost bez dodatnih troškova kao kod samostalne prodaje nekretnina. Takva struktura daje fondu vrijeme da akumulira kvalitetnu imovinu i zaštiti interese ulagača, smanjujući rizik od naglih izlazaka.
InterCapital Real Estate fond je krajem lipnja već preuzeo strateški vlasnički udio u trgovačkom centru City Center One Split, u kojem su 164 zakupca. U sklopu transakcije potpisan je i ugovor o zajedničkom ulaganju s CC Realom, koji uključuje i opcije stjecanja potpunog vlasništva nad objektom u narednim godinama. Fond je stekao i vlasništvo nad riječkim hotelom Bonavia koji se obnavlja i unapređuje ponudu. Fond nekretninu iznajmljuje dosadašnjem vlasniku kroz dugogodišnji najam.
Prilika za domaće
Iz InterCapitala ističu kako je osnivanje fonda važno zbog velikog broja prvoklasnih nekretnina u rukama stranaca. Erjavec tvrdi: “Naš fond predstavlja prekretnicu na hrvatskoj investicijskoj sceni jer se sada konačno otvara prilika za domaće mirovinske fondove, osiguravatelje, tvrtke i pojedinačne ulagatelje da se uključe i zajednički ulažu u domaće nekretnine, umjesto da to prepuštaju strancima. Ovakvim se ulaganjima kapital zadržava u Hrvatskoj te se jača ukupna financijska neovisnost zemlje.” Erjavec pritom kaže da to ne znači zatvaranje prema inozemnim investicijama, već uravnoteženje.
Domaće tržište nekretnina je veoma dinamično, s potražnjom koja često nadmašuje ponudu kada je riječ o kvalitetnim i velikim investicijskim prilikama u gotovo svim sektorima komercijalnih nekretnina, tvrde Colliersovi stručnjaci. Primjerice, ukupni volumen investicijskih transakcija u prošloj godini iznosio je oko 250 milijuna eura.
“Unatoč nižem volumenu transakcija, na tržištu i dalje postoji snažna potražnja za kvalitetnim investicijskim prilikama. Zagreb ostaje središte investicijskih aktivnosti, čineći oko 60 posto ukupnog volumena transakcija, a najviše transakcija lani odvilo se na tržištu uredskih nekretnina”, rekao je Ivan Laljak, voditelj odjela investicijskih transakcija u Colliers Hrvatska koji očekuje se da će u ovoj godini investicijska aktivnost ojačati, potaknuta poboljšanim uvjetima financiranja i interesom međunarodnih investitora.